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青岛市地方税务局税收法规发布中心青岛地税网站http:wwwqddsgov
发布日期:2019-11-26 08:09   来源:未知   阅读:

  《青岛市地方税务局关于发布〈青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》及解读

  现将《房地产开发项目土地增值税管理办法》予以发布, 2016年4月1日起施行。自

  第一条 为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)和《山东省地方税务局关于发布〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法(试行)〉的公告》(2015年第1号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。第三条 本办法所称主管税务机关,是指房地产开发企业开发项目所在地的地方税务征收机关。

  本办法所称普通住宅,是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。

  本办法所称配套设施是指能有偿转让的未取得《商品房预售许可证》的地下室(储藏室)、阁楼、 (位)等设施(不含人防)。车库第四条 纳税人应当向主管税务机关如实申报应缴纳的土地增值税税款,保证纳税申报的真实性、准确性和完整性。

  第五条 主管税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导,及时对纳税人申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。

  第六条 土地增值税以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的建设项目为单位进行清算。

  房地产开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目,以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的分期分批建设项目为单位进行清算。

  第八条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应根据纳税人报送的资料,按项目分别建立档案、设置《房地产项目土地增值税日常管理台账》,运用信息化手段,对纳税人项目立项、规划设计、工程招投标、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。

  第九条 房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目《建设工程施工许可证》后10日内,向主管税务机关办理项目信息登记,填报《土地增值税项目登记表》,同时提供以下书面资料:(一)房地产项目立项批文;(二)国有土地使用权出让合同或转让合同;(三)建设用地规划许可证;(四)建设工程规划许可证;(五)建设工程施工许可证;(六)建筑工程施工合同。

  已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目,纳税人应于本办法施行后在主管税务机关规定时限内补报《土地增值税项目登记表》和相关资料。

  第十条 房地产开发企业项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况导致工程造价偏高,应自变化之日或特殊情况发生之日起30日内向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录,纳税人应予以配合。第十一条 房地产开发企业在取得工程竣工验收备案证后30日内,向主管税务机关提供以下书面材料。(一)销售(预售)许可证;(二)合同成本清单;竣工验收证明;建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告;(三)说明直接组织、管理开发项目发生开发间接费用的相关资料。

  第十二条 房地产开发企业在已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的,应在其达到该比例之日起30日内向主管税务机关报送房地产项目销售、自用和出租情况说明。

  第十三条 主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后应根据相关规定跟踪监控销售剩余开发产品应缴纳的土地增值税。第十四条 各级税务机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制,充分利用第三方信息,强化土地增值税管理。

  第十五条 房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式,对房地产开发项目的转让收入按照青岛市地方税务局预征规定执行。

  第十六条 房地产开发企业预缴土地增值税计算公式如下:应预缴税款=转让房地产收入额×预征率

  第十七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中,随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费,应并入房地产转让收入,作为房屋销售计税价格的组成部分,预缴土地增值税。

  第十八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同转让房地产,并预缴土地增值税。

  第二十条 房地产开发企业清算申报后至收到土地增值税清算审核结论前,纳税人应就其销售剩余开发产品取得的收入继续预缴土地增值税,扣除项目总金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积,加转让环节税金计算。待收到审核结论后重新确定单位建筑面积扣除项目金额再多退少补。

  第二十一条 房地产开发企业应按月预缴土地增值税,于次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。

  第二十二条 随房屋一并转让的配套设施,凡转让的房屋为普通住宅的,配套设施按照普通住宅进行预征;凡转让的房屋为非普通住宅的,配套设施按照非普通住宅进行预征。单独转让的配套设施按照非普通住宅进行预征。

  第二十三条 土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。

  第二十五条 符合下列情形之一的,房地产开发企业应进行土地增值税的清算:(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的;(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第二十六条 符合下列情形之一的,主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算:(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(包括视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

  取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。第二十七条 上述第二十五条、第二十六条中所称的“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已开始投入使用(包括交付购买方);(三)开发产品已取得了初始产权证明。第二十八条 符合本办法第二十五条规定的应清算项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内或申请税务登记注销前到主管税务机关办理清算申报。对于符合本办法第二十六条规定的可清算项目,由主管税务机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达《税务事项通知书》,纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算申报,并按规定提供清算资料;对于确定暂不清算的项目,主管税务机关应做好动态管理。

  第二十九条 房地产开发企业进行土地增值税清算时,可以委托有资格的税务师事务所进行土地增值税清算税款鉴证,也可采取自行计算并申报的方式。

  第三十条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后,对符合清算条件的项目,且清算资料完备的,予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的,应要求纳税人在15日内补报,纳税人在规定的期限内补齐清算资料后,予以受理;对不符合清算条件的项目,不予受理。主管税务机关已受理的清算申报申请,纳税人无正当理由不得撤销。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时,应向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面告知。

  第三十一条 房地产开发企业在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提供下列资料,并制定索引目录,编号装订成册:(一)《土地增值税纳税申报表》及其相关附表;(二)房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本分摊方式等基本情况和主管税务机关需要了解的其他情况;(三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同、《国有土地使用证》;

  (四)《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》;(五)项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等相关有效凭凭证;(六)拆迁(回迁)合同、支付凭证、个人签订花名册或签收凭证;(七)项目工程建设合同及其价款结算(书)单;项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明;建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告;甲供材设备购领存明细表;(八)《商品房预售许可证》《房产权属准予登记通知(证明)》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料;(九)开发项目中的公共配套设施,建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料;(十)银行贷款合同及贷款利息结算通知单;(十一)《预缴土地增值税、转让房地产有关税金分配表》;(十二)合同成本清单;(十三)清算项目总建筑面积6万平方米以下的项目提供单笔5万元以上的扣除项目发票复印件,6万平方米以上的项目提供单笔10万元以上的扣除项目发票复印件;(十四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  上述第(三)至(十)项资料,须同时报送原件和加盖公章的复印件,经主管税务机关核对无误后将原件退回。委托税务师事务所进行土地增值税税款清算的,除本条第(一)项资料外,其他资料作为《土地增值税清算税款鉴证报告》的附件,一并报送主管税务机关。凡在鉴证报告中已提供的资料不需重复报送。

  第三十二条 房地产开发企业在提交清算审核纸质资料的同时,应在青岛市地方税务局网上办税厅上传电子申报表及附表。

  第三十三条 受托出具清算鉴证报告的税务师事务所负责通过青岛市地方税务局网上办税厅上传鉴证报告及工作底稿。

  第三十四条 房地产开发企业完成清算申报后,主管税务机关应在90日内对房地产开发企业清算结果进行审查,如有特殊情况无法于90日内完成审核,经主管税务机关批准,可延期完成,并书面告知纳税人。

  第三十五条 开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的,随房屋一并转让的配套设施,凡转让的房屋为普通住宅的,配套设施按照普通住宅进行清算;凡转让的房屋为非普通住宅的,配套设施按照非普通住宅进行清算。单独转让的配套设施按已售的普通住宅和非普通住宅的可售面积分摊进行清算。

  第三十六条 房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可按规定实行核定征收方式:

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算申报手续,经税务机关责令限期清算申报,逾期仍不清算申报的;

  第三十七条 土地增值税清算审核结束后,主管税务机关应当出具《税务事项通知书》,将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。纳税人未按照主管税务机关规定的期限补缴土地增值税的,按日加收滞纳金。

  第三十八条 房地产开发企业转让房地产的收入,是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。

  第三十九条 因房地产购买方违约,导致房地产未能转让,转让方收取的定(订)金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益,不确认为房地产转让收入。

  第四十条 房地产开发企业将开发产品用于捐赠的,应视同销售。符合《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)第四条规定的开发产品捐赠,不计销售收入,同时对于该部分开发产品所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

  第四十一条 房地产开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的,以及视同销售的房地产,其收入按下列顺序确认:(一)按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。(二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。(三)由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。第四十二条 房地产开发企业转让房地产,其清算收入确认时间是指:

  (一)所销售的房地产,已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据;(二)对视同销售的房地产,其房地产的所有权发生转移;(三)国家税务总局的其他规定。

  第四十三条 房地产开发企业转让利用地下人防设施建造的车库(位)等设施时,或将开发的部分房地产转为企业自用、出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税。

  第四十四条 房地产开发企业与业主签订合同,将房地产开发项目中的配套设施转让给业主取得的收入,应并入房地产转让收入中。

  第四十五条 房地产开发项目的扣除项目金额包括:取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除。

  第四十六条 取得土地使用权所支付的金额,是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  以出让方式取得土地使用权的,地价款为纳税人所支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的,地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

  土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息,计入取得土地使用权所支付的金额,准予扣除,但缴纳的土地闲置费、滞纳金和行政罚款不得扣除。

  第四十七条 开发土地和新建房及配套设施的成本,即房地产开发成本,是指开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。具体为:

  (一)土地征用及拆迁补偿费,六合开奖结果2019。是指土地征用和拆迁过程中发生的各项费用,包括土地使用费、农作物补偿费、危房补偿费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

  拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁(回迁)合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。

  (二)前期工程费,是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、以及水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、“三通一平”等前期费用。

  (三)建筑安装工程费,是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

  1、发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。

  3、房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得扣除。

  4、房地产开发企业销售已装修的房屋,凡房价中包含装修费用的,其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)的支出。清算时,在收入中同时剔除购置成本。

  (四)基础设施建设费,是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化工程费等各种基础设施支出。

  (五)公共配套设施费,是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主所有,或无偿移交给政府、公用事业单位的公共配套设施支出。

  房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

  2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3、建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。“产权属于全体业主所有”是指下列情形之一的:

  3、商品房销售合同、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有,并且相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织,由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本。

  (六)开发间接费,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  第四十八条 房地产开发费用,是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。具体为:(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用,按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其它借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

  (四)房地产开发企业向银行贷款使用的借据(借款合同)、利息结算单据等,视同金融机构证明。

  (五)房地产开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出,属于取得建设工程竣工验收备案证书前发生的,计入房地产开发费用的利息支出中按规定予以扣除。

  (六)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款,并按借款合同指定的分摊对象和用途借给集团内部其他成员企业使用,并且按照支付给金融机构相同的借款利率收取利息的,可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定,在使用借款的企业间合理分摊利息费用,据实扣除。

  第四十九条 与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产缴纳的教育费附加,视同税金予以扣除。

  第五十条 加计扣除,是指对于从事房地产开发的纳税人按四十六条、四十七条规定计算的金额之和的百分之二十。

  第五十一条 对于房地产开发企业从政府取得的土地出让金返还以及从事拆迁安置、公共配套设施建设取得的补偿或财政补贴款项,抵减相应的扣除项目。

  第五十二条 对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

  第五十三条 房地产开发企业开发多个房地产项目,其共有的土地成本,应按占地面积比例分摊。房地产开发企业开发多个房地产项目,其共有的其他成本费用,应按项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例分摊。

  第五十四条 在土地增值税清算中,扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生且支付的。除另有规定外,扣除项目须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。合法有效凭证是指:(一)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;

  (二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以相关部门开具的财政票据为合法有效凭证;(三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务部门对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(四)其它合法有效凭证。

  第五十五条 对房地产开发企业成本费用申报资料存在下列情形之一的,主管税务机关可以参照各级建筑工程行政主管部门当年度建筑安装工程平方米造价指标,以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定其准予扣除的成本费用:(一)建筑工程费高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的;(二)大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人(含分包人)为房地产开发企业的关联企业,并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的;或者价格明显偏高的;(三)前期工程费、基础设施费、开发间接费等价格明显偏高的;(四)清算申报时所附送的凭证和资料不符合清算申报要求的。

  第五十六条 主管税务机关在开展土地增值税清算审核工作中,对于建筑安装等成本明显偏高的,可以聘请造价中介机构,协助解决工程造价等专业技术问题。

  第五十七条 房地产开发企业转让利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不计入土地增值税收入,凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本、费用。

  未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施,其成本不允许扣除。该成本按照人防工程的建筑面积占总建筑面积的比例,在全部建筑安装工程费的成本内计算。

  第五十八条 房地产开发项目的建筑面积以政府规划部门的批复文件(详细规划总平面图等)为准,对于项目最终测绘面积与政府规划部门批复文件不相符的,经规划等政府部门确认后,以测绘面积为准。

  房地产开发项目的可售面积以销(预)售许可证确认的面积为准,对于实际可售面积与销(预)售许可证面积不一致的,应由房地产开发企业提供政府相关部门的证明,按实际可售面积为准。

  第五十九条 取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的,其扣除项目如下:

  (一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用,包括契税;